Quand revendre son dispositif de défiscalisation

Peut-on revendre sa défiscalisation avant la fin de la durée de la location ?

Lorsqu’un investisseur a acquis un logement en Scellier, Duflot ou Pinel, il y a quatre possibilités d’engagements en fonction de la loi, qui correspondent à la durée de location obligatoire du logement :

• 6 ans / Pinel
• 9 ans / Pinel, Duflot, Scellier
• 12 ans / Pinel, Scellier
• 15 ans Scellier

Notez que dès 2023, ces taux changent pour la loi Pinel: pour une mise en location de 6, 9 ou 12 ans, vous profiterez d’un avantage fiscal de 10,5 %, 15 % ou 17,5 %. En 2024, dernière année durant laquelle il sera possible de profiter du dispositif, ils passent à 9 %, 12 % et 14 %. En revanche, dans les logements à haute performance énergétique, les taux seront inchangés.

Ce n’est qu’une fois la période de location obligatoire terminée que la revente du bien peut avoir lieu. C’est d’une des conditions sine qua non pour investir en Pinel.

En cas de non-respect de cet engagement, non seulement les avantages fiscaux s’annulent mais vous serez également redevable à l’État des réductions d’impôts perçues grâce au dispositif. Il existe cependant des exceptions à cette règle, qui concernent le propriétaire ou son conjoint :

• perte d’emploi ;
• accident ou maladie entraînant une invalidité ;
• décès du propriétaire ;

Ce sont les seuls cas où la revente imprévue du bien n’entraîne pas le remboursement des avantages fiscaux par le propriétaire ou ses ayant-droits

Le cas du déficit foncier dans la revente

Un propriétaire bailleur qui arrive au terme de sa durée d’engagement Pinel peut mettre le bien en vente s’il le souhaite, à condition de ne pas être en déficit foncier.

Point définition : le déficit foncier

Lorsque vous louez un bien immobilier, les loyers perçus sont imposés après déduction de certaines charges. On les appelle charges déductibles. En Pinel, ces charges comprennent :

• les charges liées à l’exploitation du bien immobilier, charges non financières (frais d’agences immobilières, primes d’assurances, charges de copropriété, taxe foncière)
• les charges financières, liées aux intérêts d’emprunts (intérêts d’emprunts pour l’acquisition, la réparation ou l’amélioration du bien, les frais associés aux intérêts)
• les charges liées aux travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration (charges non financières).

Si au cours d’une année fiscale les charges déductibles sont supérieures au revenu brut foncier, on parle alors de déficit foncier.

En cas de déficit foncier, la revente est alors impossible, et ce pour les trois années à venir. Cette règle s’applique d’ailleurs à tous les investissements locatifs fonciers, pas uniquement au Pinel. Elle est issue de l’article 156 du Code Général des Impôts. Le bien sera alors remis en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit la déclaration du déficit foncier.

Le divorce et la loi

Peut-on revendre une loi de défiscalisation en cas de séparation des conjoints mariés ou pacsés ? C’est une option, mais ce n’est pas la seule. En cas de divorce, de rupture de PACS, le foyer fiscal se trouve modifié ce qui remet en cause la continuité du dispositif. Trois possibilités se présentent alors aux ex-conjoints : 

1. L’un des conjoints cède le bien à l’autre, qui lui rachète sa part.
2. Les deux conjoints conservent le bien. On dit alors que le bien est en indivision. La réduction d’impôt est divisée entre les deux partis en fonction de leur nombre de parts respectives : 50/50, 30/70 %.

Les règles en cas de décès

Si l’un des deux conjoints décède avant la fin de l’engagement locatif, l’administration fiscale ne prévoit pas de remettre en cause l’avantage fiscal dont a bénéficié le couple, que le conjoint survivant poursuive la location ou non.
Si ce dernier décide de conserver le bien, il pourra continuer à bénéficier du dispositif. Cependant, le transfert des avantages fiscaux n’étant pas automatique, il devra en faire la demande auprès de l’administration et s’engager à poursuivre la location dans les conditions initialement prévues. Cet engagement ne concernera que le délai restant, c’est à dire que pour un engagement initial de 9 ans, si la perte du conjoint intervient au bout de 5 ans, l’engagement du conjoint survivant sera de 4 ans.

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